先確認評估什麼。
確認委託目的、標的範圍與價格日期，討論工作範圍及所需資料。
VALUATION & ADVISORY
六大服務面向，
回應不同估價需求。
以都市更新權利變換為核心，
提供合建分配、土地權利、瑕疵與爭議、企業及公有不動產估價，
並以市場研究與開發顧問，協助產品定位與規劃。
01
都市更新與合建分配
地主與建商的分配，需要清楚的價值依據。
以更新前後不動產價值評估為基礎，分析地主權益及地主與建商的分配關係。依權利變換或合建等不同辦理方式，提供權利價值分配、合建比例評估與協商所需的估價依據。
RIGHTS / DISTRIBUTION
分配之前，先看清楚價值如何形成。
權利變換｜先形成應分配價值，再對應實際選配。
01
先看更新前權益
以價值形成比率，不按人數平均分配。
02
再看更新後分配
扣除折價抵付共同負擔的房地。
03
選配後核算找補
應分配與實際選配，以價值核算差額。
關鍵關係更新後房地扣除折價抵付共同負擔的部分，其餘依更新前權利價值比率分配予原土地所有權人。
概念示意：量體、色塊與人數不代表實際比例。其他權利及現金補償等情形依個案處理。
合建評估｜以開發條件及價值分析，支持契約分配協商。
01
核對開發條件
基地、市場與投入，放在同一基礎評估。
02
評估合建方案
比較地主分回及建商投入、風險與分配。
03
協商契約分配
估價支持協商，分配依契約約定。
兩種機制合建比例不直接等同共同負擔比或更新前權利價值比率。
詳細說明與圖解依據
權利變換：各宗土地更新前權利價值形成地主間的分配依據；更新後房地扣除折價抵付共同負擔部分後，再依權利價值比率分配。實際選配與應分配有差異時，按評價基準日評定的更新後權利價值核算差額價金。
合建評估：核對基地與產品規劃、市場銷售、成本費用及風險條件，協助評估比例與比較分配方案；最終分配依契約約定。
權利變換依都市更新條例第 51、52 條及權利變換實施辦法第 30 條整理；合建部分呈現評估與契約協商的關係。實際分配依核定計畫、權利條件或合建契約辦理。
共同負擔與折價抵付 ↗分配依據 ↗差額價金 ↗您想先了解哪一項？
權利變換
合建比例
分配方案
可依委託辦理的工作
- 都市更新權利變換與更新前後價值評估
- 地主權益及地主與建商分配分析
- 合建比例評估與分配方案比較
- 審議資料編製與估價意見說明
初步洽詢可提供
基地地號或範圍、辦理方式與階段、產權與規劃資料，以及已有的合建條件或分配方案。
02
土地與權利估價
地上權、通行權與容積代金，逐項釐清評估條件。
依土地使用、權利範圍、存續期間及契約條件，辦理地上權、通行權、容積代金與聯合開發相關估價，說明各項條件對評估結果的影響。
LAND / RIGHTS
同一塊土地，不同權利有不同的價值條件。
地上權｜期間與契約，一起影響權利價值。
01
掌握剩餘期間
以價格日期為起點，核對權利存續期間。
02
拆解契約條件
核對地租、用途、讓與限制及期滿建物處理。
通行權｜通行的位置與方式，決定受影響的範圍。
01
辨識通行範圍
對照地籍與現況，確認連接公路的路徑。
02
評估土地影響
檢視通行面積、使用情形與其餘土地利用。
容積代金｜比較移入前後，銷售與成本都要重算。
01
比較開發情境
分別核對允建量體、產品及停車規劃。
02
評估價值差異
同步檢視銷售、營建費用及相關開發成本。
圖形為概念示意，不代表實際地界、建築方案或價值比例。
詳細說明與圖解依據
地上權：依估價知識庫收錄的第十三號公報原文，整理剩餘期間、地租、用途、讓與限制與期滿處理等核對項目；金融抵押用途的報告範本不直接套用於所有委託。
通行權：依民法第 787 條，於必要範圍內選擇周圍地損害最少的處所及方法。圖解呈現範圍與使用影響的評估，不代替通行權成立與範圍的法律判斷；是否支付償金，仍須依權利來源及個案條件確認。
容積代金：以臺北市容積移轉估價的移入前後比較架構為例。兩情境均須評估基地價值，不能僅以增加樓地板面積或銷售額代替價值差異；適用方式依所在地規定及委託類別確認。
通行範圍與損害原則 ↗ 臺北市容積移轉與估價範本 ↗您想先了解哪一項？
地上權
通行權
容積代金
可依委託辦理的工作
- 地上權價值評估
- 通行權相關價值與補償評估
- 容積代金相關估價
- 土地與聯合開發估價
初步洽詢可提供
基地位置、預計評估的權利內容，以及已有的開發方案或契約條件。
03
市場研究與開發顧問
讓市場研究，成為產品定位與開發規劃的依據。
提供市場研究與產品定位顧問服務，結合成交資料、社區歸戶及空間分析，研判區域行情、競爭供給與不同產品的市場表現，協助業主比較產品組合、價格規劃及開發情境。
MARKET / ADVISORY
選對比較案例，才能提出有依據的定位建議。
哪些交易，能代表基地所處的市場？
建立比較範圍
- 01
界定市場範圍
結合生活圈、交通與產品供需關係，選取近鄰及可比較地區。
- 02
對齊觀察條件
區分交易期間、預售與成屋、屋齡及樓層，檢視同類產品。
- 03
辨識交易分布
對照成交集中位置與價格分布，再檢查樣本是否集中於少數建案。
同一區域的成交，也要分清產品條件。
讓案例具有可比性
- 01
核對社區與產品
比較房型、面積、屋齡、樓層及區位條件，說明案例選取理由。
- 02
統一價格口徑
核對房地與車位價格、面積及公設比例，避免直接比較表面單價。
- 03
連結單價與總價
一併閱讀面積、單價及總價帶，辨識不同產品的市場表現。
把市場證據，轉成可討論的產品方案。
01
比較產品方案
依基地條件研擬產品組合，對照競爭建案及成交證據。
02
說明定位與價格
交代價格層次的依據、適用條件及需要補充的市場資料。
成果圖片可放大檢視；此處說明分析方法，不提供即時行情。方案圖為概念示意，非實際建築配置。
詳細說明與圖解依據
市場範圍依生活圈、產品及供需關係選取，不以固定距離直接代替近鄰或類似地區判斷。比較時核對期間與產品組成，並注意少數建案集中造成的統計偏差。
產品與價格建議須連結市場案例及基地條件；成交登錄筆數不直接等同售出戶數或銷售率，價格分布也不能直接推論客戶負擔能力或去化速度。
圖解依據：事務所知識庫「都更更新後市場行情分析的方法與陷阱」及「產品定位與價格層次」整理，僅採用分析與檢核原則，不沿用個案價格、比率或門檻。圖片使用既有 ParcelPro 真實成果。
價量分析成果 ↗實價查詢與案例比較 ↗您想先了解哪一項？
市場研究
產品定位
價格規劃
可依委託辦理的工作
- 區域市場行情與成交價量分析
- 競爭建案比較與產品定位研究
- 產品組合與價格規劃的市場分析
初步洽詢可提供
基地位置、研究範圍、目標產品、預計開發時程及已有的規劃方案。
04
瑕疵不動產與爭議估價
財產分配與瑕疵影響，以價值評估協助釐清。
針對瑕疵不動產、離婚財產分配、繼承分割及徵收補償等需求，釐清評估標的、價格日期與待解決的問題，提供協商、分配或爭訟所需的不動產價值依據。
PROPERTY / EVIDENCE
釐清價值差異，讓協商有具體依據。
修復需要多少費用，修復後是否仍影響價值？
01
比較正常與瑕疵情況
結合檢測、現況與市場案例，評估同一標的的價值差異。
02
釐清減損的組成
核對修復費用，另判斷是否存在污名效果及其價值影響。
先確認要估哪一天，再評估不動產價值。
01
確認範圍與價格日期
依委託用途及法律文件，確認評估標的與價格日期。
02
提供可檢視的價值依據
說明不動產價值與估價前提，供財產分配協商或爭訟使用。
房屋與土地各值多少，是比較分割方案的基礎。
01
整理不動產清冊
逐筆核對土地、建物、權利範圍與使用現況，確認估價日期。
02
支持分割方案討論
以各筆不動產的估價結果，協助比較分配與補償方案。
土地與建物分開查估，再檢視補償資料是否反映標的條件。
01
辨識補償項目與基礎
土地與建築改良物分別適用市價及重建價格；其他補償項目另依個案核對。
02
核對補償資料與依據
比對標的條件、調查資料與查估結果，提供補償疑義的專業分析。
概念示意，非實際金額或分配比例。估價提供價值依據；責任歸屬、權利認定及最終分配另依個案處理。
詳細說明與圖解依據
瑕疵部分依專業文章「瑕疵價值減損由哪兩塊組成？」及知識庫收錄的全聯會第九號公報、第五號估價作業通用原則整理。修復費用須核對工程或鑑定資料；污名效果先檢視因果關係，不預設每種瑕疵都有修復後的折價。
離婚與繼承部分依事務所相關專業文章整理，僅呈現估價工作範圍。價格日期及評估標的須配合委託與法律文件確認，不將估價結果直接換算成各方應分配金額，也不將稅務計價直接等同市場價值。
徵收圖解依土地徵收條例第 30、31 條整理；都市計畫公共設施保留地另適用毗鄰非公共設施保留地平均市價。土地補償市價由地方主管機關提交地價評議委員會評定，建築改良物補償由地方主管機關會同有關機關估定。事務所提供專業查估及資料檢視，不代替法定評定程序；徵收補償與徵收前協議價購分別處理。
土地徵收補償依據 ↗瑕疵污名效果分析依據 ↗您想先了解哪一項？
瑕疵影響
離婚分配
繼承分割
徵收補償
可依委託辦理的工作
- 瑕疵不動產價值及減損評估
- 離婚財產分配與繼承分割估價
- 徵收補償相關估價
- 法院爭訟相關價值評估
初步洽詢可提供
待釐清的問題、標的位置，以及已有的相關文件與評估時間點。
05
企業資產與交易估價
企業交易與年度資產評估，需要可供檢視的價值依據。
因應上市櫃公司不動產交易公告、企業年度資產評估及 IFRS 財務報導用途，依交易或報導目的、價格日期與資產條件辦理估價，並配合企業及會計師的資料與說明需求。
ASSETS / REPORTING
交易與財報，對應不同的估價目的。
為交易決策與公告所需資料，建立估價依據。
01
核對交易內容
確認不動產範圍、權利內容、使用現況與交易條件。
02
對齊報告與時程
依公司類型及交易用途，配合報告需求與預定交易安排。
先確認報導需求，再對應資產的價值評估。
01
確認資產分類與用途
由企業與會計師確認分類及衡量或揭露需求，據以界定估價工作。
02
核對資料與評估時點
按標的及評估方法整理租約、收支與市場資料，說明假設及價值依據。
圖解呈現企業不動產估價工作。報告頻率、評估方法與取得要求，依公司類型、資產條件及適用規範確認。
詳細說明與圖解依據
交易用途依事務所「企業什麼時候一定要委託不動產估價師？」文章整理工作範圍，不在圖解設定統一金額門檻或報告期限。實際需求應配合公司適用規範、交易條件與企業及會計師的確認。
財報用途依「什麼是投資性不動產？」及「成本模式與公允價值模式怎麼選？」文章整理，並核對 IFRS Foundation 的 IAS 40 與 IFRS 13 說明。投資性不動產的成本模式與公允價值模式，分別涉及公允價值揭露或衡量需求；不能解讀為所有企業資產均須以公允價值入帳或採同一頻率委外估價。
圖中使用情形為辨識起點，不代表完整會計分類判定。企業與簽證會計師確認會計分類及報導需求；估價師依委託範圍評估不動產價值。臺灣實際適用以金管會認可版本及業別規範為準。
IAS 40 投資性不動產 ↗IFRS 13 公允價值衡量 ↗您想先了解哪一項？
交易公告
年度評估
IFRS 用途
可依委託辦理的工作
- 上市櫃公司不動產取得、處分及交易公告所需估價
- 企業年度不動產資產與資產組合評估
- IFRS 財務報導用途之年度不動產評估
- 一般不動產買賣價格參考評估
初步洽詢可提供
資產清單、產權與使用資料、評估用途及價格日期；如供財務報導使用，可一併提供會計師的評估需求。
06
公有不動產估價
讓價格參考，對應具體的使用與處分目的。
依標租、標售、協議價購或公營住宅租金評估等不同目的，確認估價標的、權利內容與使用條件，整理市場資料及價值評估依據。
PUBLIC / PURPOSE
處分、出租、取得，評估重點各不相同。
確認處分條件，提出價格參考。
01
核對標的與處分前提
依機關確認的辦理方式，核對財產類別、權利及現況或騰空點交條件。
02
提供核定所需依據
整理市場案例、評估條件及價格依據，供機關辦理後續程序。
租金比較，必須連同租約條件一起看。
01
確認租賃內容
依標租或住宅市場租金等委託，核對租期、用途及各項給付條件。
02
比較市場租金
選取條件相近的租賃案例，說明差異與市場租金評估依據。
先釐清取得範圍，再建立協議所需的市價依據。
01
核對用地範圍
對照地籍、用地計畫與使用現況；部分取得時另釐清剩餘土地的影響。
02
支持價格協議
依委託條件整理市場價格依據，提供需地機關與所有權人協議參考。
圖形為工作概念，非實際用地或價格。估價提供參考依據；辦理方式及核定結果依管理機關適用程序確認。
您想先了解哪一項？
標租
標售
租金評估
可依委託辦理的工作
- 非事業用與非公用不動產估價
- 公有不動產標租、標售估價
- 協議價購與公營住宅市場租金評估
初步洽詢可提供
標的清單、使用現況、委託目的與預計辦理時程。
OUR APPROACH
專業判讀，建立在可檢視的資料上。
把權利、基地與市場連起來。
核對產權與基地條件，整理市場案例，依案件需求運用空間資料輔助判讀。
交代評估條件與依據。
由估價師綜合判斷，依委託範圍辦理報告與專業說明。
BEFORE WE START
開始洽詢之前。
資料還沒齊，可以先討論嗎？
可先提供案件位置、估價目的與預計時程，說明手邊已有的資料，再討論需要補充的文件。
如何確認費用與作業時程？
需要先了解標的範圍、資料完整程度與工作內容，再討論報價與時程；若有送件或會議期限，請於洽詢時一併說明。
ParcelPro 分析與估價服務有什麼關係？
ParcelPro 支援市場與基地條件的資料整理。分析圖需連同資料來源、條件及現況核對，由估價師依委託目的綜合判斷。
與我們討論您的委託需求。
案件位置、估價目的、預計時程。
先讓我們了解這三件事。