更新前權利價值，是把每一位權利人在更新前持有的土地與建物權利，換算成評價基準日當時的金額。它的用途不是回答「我家現在值多少錢」，而是算出權利價值比率——您的權利價值占全更新單元權利價值總和的比例。分配時真正被使用的是這個比率，不是那個金額本身。

評估分成四個步驟

劃定更新單元內的各宗土地。 先確定估價單元怎麼切，哪些地號要放在一起評估。
評估更新前的土地價值。 以評價基準日的土地價值為基礎，常見方法是比較法與土地開發分析法。更新前的基地若未建築使用，直接以素地價值推估土地權利價值。
各宗土地上有區分所有建物時，分算各權利人的土地權利價值。 先以全棟建物的基地價值比率，分算各戶房地總價中屬於基地的部分，公式是「各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價 × 基地價值比率」。基地價值比率則由素地總價與建物折舊後的營造費共同決定。
評估各權利變換關係人的權利價值。 他項權利人、合法建築物所有權人與協議出資人的權利，也要各自評定。

報告書裡的「合併」不是真的把地合併

估價報告書在講更新前土地時常出現「合併」這個詞，容易被理解成地號要辦理合併登記。它指的是整體開發的概念：更新單元內原本各自獨立、形狀與臨路條件不一的宗地，在更新事業中是當成一塊完整基地一起開發，所以評估時要反映整體開發後的價值狀態。地籍上的地號不會因為這個詞而變動。

評價基準日。 由實施者訂定，但必須落在權利變換計畫報核日前六個月內。注意是報核日，不是核定日。基準日一旦超出這個區間，整份估價就要重做。

三家以上估價者。 更新前各宗土地、更新後土地與建築物、範圍內其他土地的權利價值，法律要求由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，實施者指定一家，其餘兩家自主管機關建議名單中以公開、隨機方式選任。

更新後各土地所有權人應分配的權利價值，算法是：

（更新後土地及建築物總權利價值 − 共同負擔）× 各土地所有權人更新前權利價值比率

所以最後分回多少，同時受三件事影響：更新後的總權利價值、全案的共同負擔，以及您自己的更新前權利價值比率。只改善其中一項，結果不一定往您預期的方向走。

「我的更新前權利價值被估高一點，就一定分得多。」 分配用的是比率。若全體權利人的價值都同步提高，比率不變，分回結果也不變。真正會改變比率的，是您的權利價值相對於其他人的變化。

「更新前權利價值就是市價。」 它是在特定估價條件與評價基準日下、為權利變換目的評定的價值，估價條件與一般買賣情境不同，不能直接拿去當賣屋開價的依據。

「三家估價數字不同，是有一家估錯了。」 不同估價者在方法選用與案例判斷上本來就會有差異，制度設計要求三家以上，正是為了讓差異被看見並接受審議檢視。主管機關審議時認為必要，還可以再委任其他專業估價者或專業團體提出複核意見。

實際評估項目與方法選用，仍依個案的權利狀態、基地條件與主管機關要求逐案認定。