更新後的房地價值，是以都市更新評價基準日當時的新成屋價格查估的。不是拿現在附近中古屋的成交價，也不是等房子蓋好再回頭算。
法規指定要考量哪些事
不動產估價技術規則第一百二十八條規定，權利變換後的區分所有建物及其土地應有部分，應考量下列因素，以評價基準日當時的新成屋價格查估：
- 權利變換計畫的建築計畫
- 建材標準與設備等級
- 工程造價水準
- 更新前後樓層別效用比的關聯性
最後一項常被忽略：更新前一樓比較貴、四樓比較便宜的那個結構，更新後不會憑空消失，兩者之間要有合理的關聯，不能更新前後各講一套。
評價基準日把所有數字鎖在同一天
都市更新權利變換實施辦法第十三條規定，評價基準日由實施者定之，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。注意是「報核日」不是「核定日」。
這一天鎖住的不只是更新後價值，還包括更新前各宗土地的權利價值、合法建築物與其他相關權利的價值，以及後面要算的差額價金——同辦法第三十條明定，差額價金按評價基準日評定的更新後權利價值計算。
三家估價者必須用同一個評價基準日，否則三份報告根本不能比。更新前與更新後也要共用同一天，否則權利價值比率與共同負擔比率都會失真。
要分產品別逐項評，不是一個單價乘到底
更新後可分配的東西不只住宅：
- 住宅：樓層、座向、採光、通風、景觀、有無嫌惡設施
- 店面：面寬、深度、可視性、臨路狀況、人流、轉角效益
- 車位：型式、所在樓層、出入便利性
- 約定專用部分（如露臺）：另行認定計價方式
方法上以比較法為主；店面或其他有收益性質的標的，可併採收益法的直接資本化法。
誰來估、怎麼定案
都市更新條例第五十條規定，更新前各宗土地、更新後土地建築物，以及權利變換範圍內其他土地在評價基準日的權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定。
估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘兩家由實施者自主管機關建議名單中以公開、隨機方式選任。主管機關審議權利變換計畫認有必要時，還可以委任其他估價者或專業團體提複核意見。
三個常見誤解
「更新後價值就是建商將來的預售價。」 不是。查估的是評價基準日當時的新成屋價格，與日後實際推案的訂價是兩回事。
「房價後來漲了，我分回的價值應該變多。」 分配結果鎖在評價基準日。這對地主是保護也是限制：跌了不會被追繳，漲了也不會重算。
「露臺照坪數打三折計價，這是規矩。」 露臺的計價比例、樓層效用比、店面加價都是估價判斷或個案約定，不是法規固定標準，要回到估價報告的調整理由。
洽詢時可以先準備的東西
- 權利變換計畫書或事業計畫書（含建築計畫、建材與設備說明）
- 更新後各戶配置圖、面積表與車位配置圖
- 已指定或已收到的三家估價報告書
- 評價基準日，以及權利變換計畫的報核日
- 自己的土地持分、建物權狀與其他權利（地上權、租約等）
更新後價值須逐案依市場實證查估；本文所引法條以現行版本為準，個案應以主管機關核定的權利變換計畫為依據。對權利價值有疑義時，另有法定的異議與救濟程序。