該選擇危老重建還是都市更新？

先看同意門檻，不要先看速度。 危老重建要取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，一戶不同意就走不下去；都市更新的重建區段以權利變換實施，不需要全體同意。整合到不了百分之百，危老這條路根本開不了，其他條件再好也沒用。

能拿到全體同意時，危老省掉都更的審議程序、權利變換計畫與三家估價者的法定程序，時程確實比較短。所以這不是「哪個比較好」，是「你的整合狀況允許走哪一條」。

危老要先符合三款之一

不是老房子就適用。建築物必須位於都市計畫範圍內、非經指定具歷史文化藝術或紀念價值的合法建築物，且符合下列之一：

1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除。
2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級。
3. 屋齡三十年以上，經結構安全性能評估之耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。

第三款最常走，但三個條件要同時滿足，不是屋齡到了就算。結構安全性能評估須委託經中央主管機關評定的共同供應契約機構辦理。

容積上限：危老比都更低

時程獎勵按申請年度遞減，從施行後三年內的基準容積百分之十降到第八年的百分之一，之後不再給；規模獎勵是基地達二百平方公尺給百分之二，每增一百平方公尺再給百分之零點五。

三個其他差別

程序與估價。 危老是擬具重建計畫向直轄市、縣（市）主管機關申請核准，沒有審議會、沒有權利變換、沒有法定的三家估價者程序；都更要擬事業計畫與權利變換計畫、經審議，權利價值由三家以上估價者查估後評定。危老的分配仍常委託估價，但那是談判參考。

基地合併。 危老可合併鄰接的建築物基地或土地一起辦，但合併進來的面積不得超過本體基地面積，且最高一千平方公尺。想靠合併鄰地做大量體，這兩個限制要先算。

申請有期限。 危老重建計畫的申請，施行期限訂到中華民國一百十六年五月三十一日止；都更沒有這個限制。

三個常見誤解

「危老比較快，所以選危老。」 快的前提是全體同意。整合卡在幾戶不同意時，危老完全走不了，反而是都更的權利變換有處理不同意戶的機制。

「危老容積獎勵比較多。」 上限比都更低：危老一般上限一點三倍基準容積，都更一點五倍，且都更另有三款擇優例外。危老的優勢在程序簡單，不在容積。

「兩邊都申請，哪個先過走哪個。」 不行。依危老條例申請容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定的容積獎勵項目；租稅減免也不得併用其他法律的同稅目減免（更有利者從優）。要在規劃階段選定路徑。

洽詢時可以先準備的東西

• 建物屋齡、有無昇降設備、結構安全性能評估結果
• 基地面積、地號清單，是否需合併鄰接土地
• 目前整合同意情形，是否有機會取得全體同意
• 是否已劃定更新地區，或符合更新單元劃定基準
• 使用分區、法定容積率與建照核准總樓地板面積

兩條路徑的容積、稅捐與時程差很多，建議在整合初期就一併評估，不要等同意書收到一半再改。實際適用條件與額度以申請時的現行法令與主管機關核定為準。