民法第八百三十二條的普通地上權，是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。估價評的是這個權利本身，不是土地所有權。

不動產估價技術規則第一百十四條把地上權列入權利估價；第一百十五條要求權利估價應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態；第一百十六條再針對地上權指定五項因素。

技術規則指定的五項因素

第一百十六條原文：地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

用途決定收益從哪裡來。民法第八百三十六條之二要求依設定目的及約定方法使用收益，未約定者依土地性質，並保持土地永續利用；該約定非經登記不得對抗第三人。違反而經阻止仍繼續者，土地所有人得終止地上權（第八百三十六條之三）。

期間直接決定收益年數。未定期限者，存續逾二十年或設定目的已不存在時，法院得依當事人請求定其存續期間或終止（第八百三十三條之一）。以公共建設為目的而未定期限者，以該建設使用目的完畢時視為存續期限（第八百三十三條之二）。

有沒有地租、地租多少，是現金流的減項。無地租約定者得隨時拋棄權利（第八百三十四條）；有地租約定者，定有期限的須支付未到期三年分地租，未定期限的須一年前通知或支付一年分；土地因不可歸責於地上權人之事由不能達原來使用目的者，得減半或免付（第八百三十五條）。

地租不是簽了就固定。 第八百三十五條之一規定，設定後因土地價值昇降、依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減。積欠地租達二年總額，經催告仍不支付的，土地所有人得終止地上權（第八百三十六條）。

能不能轉手影響市場性。第八百三十八條的原則是得讓與或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者不在此限，且該約定非經登記不得對抗第三人；同條並明定地上權與其建築物不得分離讓與。⇒ 要看的不只是契約，還有登記謄本上登記了什麼。

第八百四十一條之一的區分地上權，是在他人土地上下的一定空間範圍內設定。上下的使用收益權人得約定使用收益的限制（第八百四十一條之二）；同一土地有數個物權時，後設定者的權利行使不得妨害先設定的物權（第八百四十一條之五）。區分地上權準用普通地上權的規定（第八百四十一條之六）。

期滿之後怎麼處理，會回頭影響現在的價格

工作物為建築物而地上權因期間屆滿消滅者，地上權人得於屆滿前請求土地所有人按建築物時價補償；拒絕或不為確答者，期間應酌量延長（第八百四十條）。其他工作物則由地上權人取回並回復原狀（第八百三十九條）。

地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅（第八百四十一條）。

「地上權房子只是沒有土地所有權。」 還差在期限、地租調整風險與讓與限制，都要反映在價格上。

「房子燒掉，地上權就沒了。」 第八百四十一條的規定相反。

「期滿建物一定無償歸地主。」 第八百四十條的原則是時價補償或延長期間，除非契約另有約定。

公有土地設定地上權另有國有財產法與管理機關的程序規定，要評的仍是同一組權利條件。