瑕疵價值減損有兩種算法，而且兩種應該得到同一個數：
瑕疵價值減損 ＝ 正常情況價值 − 瑕疵情況價值 ＝ 修復費用 ＋ 污名價值減損
左邊是用價值差算：先評估標的假設沒有瑕疵時的價值，再評估它在瑕疵情況下的價值，兩者相減。右邊是用組成項目算：把修復要花的錢，加上修復之後市場仍然不願意用原價買的那一段折價。這兩條路等價，是全聯會第九號公報明文寫下的。
兩條路走出來的數字要能對得上。對不上，表示其中一邊漏了東西——這是拿到估價結果時可以自己做的第一道檢查。
兩塊分別是什麼
修復費用對應的是使用價值的減損：把房子修回可用狀態要花的錢，涵蓋檢測、修復、補強、維護與監測。這一塊原則上以土木技師、建築師或鑑定機構出具的報告為基礎，估價師應在報告書載明資料來源，必要時得檢視調整但要敘明理由。
污名價值減損對應的是交換價值的減損。工程修好了，但市場對這個標的的評價不會自動回到原點——買方仍可能擔心復發、擔心看不見的部分、擔心自己轉手時要揭露。這一段殘餘的折價要另外評估，難度也高得多。
換一組常聽到的講法：修復費用在概念上對應技術性貶值（回復被毀損之物本來的外觀及效用所需的費用）或工程性費用（修復或補強結構體損壞的金額），污名價值減損則對應交易性貶值（以現代技術修復後仍無法排除的殘餘貶值）。遇到不同專業背景的人用不同名詞時，可以用這組對照把話接起來。
實務上這兩塊的爭議程度差很多。修復費用有工程單據可循，比較容易被接受；污名價值減損能不能主張、要用什麼方法計算，個案之間的認定差異比較大。這屬法律判斷，建議一併諮詢律師。
評估的順序
- 評估正常情況價值。 假設標的沒有這個瑕疵，在價格日期的價值是多少。
- 評估瑕疵情況價值。 標的帶著瑕疵，在同一個價格日期的價值是多少。
- 兩者相減得到瑕疵價值減損，再拆解成修復費用與污名價值減損兩塊，回頭對照。
第三步的拆解不是多做的工。它讓委託人看得出這筆錢有多少是工程解決得了的、多少解決不了，在談判與訴訟上是兩種主張。
哪些情況算「瑕疵」
估價上講的瑕疵不動產，指的是不動產受特定事件或原因影響，在使用、效用或價值上劣於其他相似但未受影響的不動產。第九號公報列了七種，並明寫「包括但不限於」：
- 建物傾斜
- 混凝土氯離子含量過高（海砂屋）
- 混凝土含爐渣成分（爐碴屋）
- 鋼筋輻射量過高（輻射屋）
- 建物漏水無法完全修復
- 凶宅
- 受污染土地
漏水那一項的限定詞要留意：可以完整修復的漏水，未必進入這個清單。每一種的修復難度與市場反應都不同，個別類型另有專文。本篇談共通的計算架構。
三個常見誤解
「修好了就沒有損失了。」 修復費用只回答「花多少錢把它弄好」。市場願不願意用原價買一間修過的房子，是另一個問題。只算修復費用，通常會低估實際的價值影響。
「污名價值減損是估價師自由心證。」 它難評估，但不是沒有依據。公報要求從收益性風險（修復後仍達不到原有收益表現）與市場性風險（買方無法確定已完全修復或擔心復發）兩個角度分析，再選擇合適的估價方法。
「所有瑕疵都會有污名價值減損。」 不一定。評估之前要先確立因果關係：至少要有一項檢驗指標顯示這個瑕疵可能造成污名效果，才算顯著；全部都不顯著時，推定它不造成污名價值減損。
洽詢時可以先準備的東西
- 瑕疵的類型、位置、發現時間與現況照片
- 已完成或預計的修復工程範圍、工法與費用單據
- 技師或檢測機構的鑑定報告（如有）
- 買賣契約、現況說明書與交屋日期
- 標的的屋齡、產品類型與所在地段
- 這筆評估要用在哪裡：買賣協商、訴訟、保險理賠或其他
正常情況價值與瑕疵情況價值的評估方法選用，要看瑕疵類型、市場上有沒有可比的瑕疵實例，以及委託目的而定，沒有固定公式。實際減損金額須逐案分析，本文說明的是計算架構。