比較法怎麼用在瑕疵估價？要找什麼樣的案例來比？

比較法有兩條路：直接比較拿有瑕疵的成交案例直接跟勘估標的比，算出修復前或修復後的價值；間接比較先從瑕疵案例算出「價值減損率」，再套到勘估標的上。

兩條路的共同前提是要找得到有瑕疵的成交案例。這種案例實務上叫瑕疵實例。

為什麼要找有瑕疵的案例，不直接調整正常案例

技術規則第二十五條規定，任一單獨項目的調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十，就要判定差異過大而排除該比較標的。

拿完好的房子來比有海砂、有傾斜的房子，光是瑕疵這一項通常就衝破百分之十五，案例會被自己的規則排除掉。所以正確作法是往「同樣有問題」的成交案例裡找。另外，技術規則第二十七條要求三件以上比較標的，這是很多瑕疵案子最後只能改用其他方法的原因。

什麼算是瑕疵實例

瑕疵實例指可以跟勘估標的互為替代的相似不動產：區位與個別條件相似，而且原則上要有相同的瑕疵問題。

找不到相同瑕疵時，若該類型具特殊性或交易稀少，可以選取相似瑕疵問題的案例——相似指成因相似或損害相似。但有兩個條件：能掌握不同瑕疵之間的價值差異關係；而且要在報告書敘明理由。

三件一定要查證的事

選取瑕疵實例時，三件事要查清楚；已盡查證所能仍取不到資訊時要在報告書揭露：

1. 交易當時的瑕疵損害程度——氯離子含量多少、傾斜率多少，要量化數字，不是「有海砂」三個字。
2. 交易當時的修復情形——修了沒有、修到哪個階段。
3. 交易當時買賣雙方是否知悉——買方不知情的成交價，反映不出市場對瑕疵的評價。

損害程度與修復情形應闡明來源，並以專業鑑定機構的鑑定結果為準；未採用者要敘明理由。

修了沒修，算出來的東西不一樣

這是最容易出錯的地方。瑕疵實例在成交當時的修復狀態不同，算出來的數字意義就不同：

最後一列是最常見的誤用：拿未修復案例算出的減損率直接當污名價值減損率，等於把修復費用算兩次。

間接比較的兩個硬規定

第一，要做二組以上的對偶分析。 對偶分析是把「瑕疵比較標的的交易價值」與「該標的假設沒有瑕疵時的價值」相減，推估價值減損（率）。後者若沒有實際成交價，可用比較法推估——也就是為每個瑕疵實例，各自再選一組不具瑕疵的比較標的做一次比較法。

第二，減損率不能直接搬過來用。 各瑕疵實例的條件與勘估標的不會完全相同，算出的減損率必須先經瑕疵因素調整。調整項目就是判斷污名效果顯著性的那五項指標。

判決賠償金額不能拿來當比較案例

比較法要用市場交易案例做分析，不應僅以法院判決的賠償金額或專家的單方判斷決定價值減損。判決金額是訴訟攻防與舉證結果的產物，不是兩個理性交易人談出來的價格。拿來當佐證可以，當比較標的不行。

三個常見誤解

「隔壁棟海砂屋賣多少，我這間就是多少。」 要先查那筆成交時修復到什麼程度、買方知不知情、氯離子含量差多少。任一不同就要調整。

「找不到同樣的瑕疵案例，比較法就用不了。」 未必。成因或損害相似的案例也可以用，前提是能說明不同瑕疵的價值差異關係，並在報告書寫明理由。

「算出減損率百分之二十，直接乘上去就好。」 減損率必須先經瑕疵因素調整。別人那間修得好、揭露少、貸款沒問題，你這間三項都相反，套過來就是錯的。

洽詢時可以先準備的東西

• 勘估標的的鑑定報告：瑕疵類型、量化的損害程度、修復狀態
• 鄰近地區同類瑕疵的成交資訊，含門牌與成交時間
• 該社區的正常成交行情資料
• 價格日期的認定：買賣當時、瑕疵發現當時，還是起訴當時
• 估價目的與對造是否已提出估價報告

比較標的的適格性與調整幅度須逐案判斷，並在估價報告書中敘明。法律上能主張什麼，建議諮詢律師。