會。多數銀行對不動產抵押貸款設有放貸限制，瑕疵若被列入抵押品的限制名單，買方能貸到的金額會低於一般行情。同時，有瑕疵的房子可市性較差，賣掉所需的時間通常比較長。
這兩件事不只是「感覺比較吃虧」，在估價上各有一條可以量化的路徑。
貸款成數這條路：從自有資金到折現率
推導只有三步：
- 銀行貸得少，買方就得拿出更多自有資金。
- 自有資金的要求報酬率高於銀行貸款利率——自己的錢有機會成本，而且承擔的風險在借款人之後。
- 自有資金的比重上升，整體資金成本跟著上升，反映到估價上就是折現率提高。折現率提高，同一筆未來現金流折算出來的現值就變低。
所以「貸款成數被砍」在估價報告裡不會寫成一句抱怨，它會落在折現率那一格。
這也解釋了為什麼判斷污名效果顯著性時，融資困難度是五項指標之一：它不只是買方的困擾，它有明確的價格傳導路徑。
待售期間這條路：時間本身就是成本
面對瑕疵，賣方只有兩個選擇：降價出售，或待價而沽。
選擇不降價時，願意接受這個價格的買方變少，成交機率下降，房子就會在市場上停留更久。而金錢有時間價值——同樣一千萬，今天拿到和三年後拿到不是同一回事。待售期間拉長，等於把收款時點往後推，換算成現值就是下降。
這給了估價一個有用的角度：待售期間可以用來反映標的的市場性表現。不必爭論「這間房子好不好賣」這種主觀問題，改看同類產品在該地區的平均銷售天數與這間的差距，再折算成現值差額。
兩條路徑會不會重複計算
會，所以要注意。貸款成數影響的是折現率，待售期間影響的是現金流入的時點，兩者的作用機制不同，原則上可以並存。
但如果在同一份報告裡，既用高折現率反映「不好賣的風險」，又另外扣一筆「延長銷售期間的損失」，而兩者描述的其實是同一件事，就會把同一個損失算兩次。報告書要把每個調整項目對應到哪一種影響交代清楚。
三個常見誤解
「銀行還是願意貸，所以沒有影響。」 願意貸和貸多少是兩件事。成數從八成掉到六成，買方要多準備的自備款，會直接反映在他願意出的價格上。
「房子放久一點總會賣掉，不算損失。」 多等的那段時間有成本：資金積壓、持有期間的稅費與管理費、以及市場行情變動的風險。估價上這些都算得出來。
「這兩項是額外損失，可以另外加總請求。」 它們是價值減損的成因，不是與價值減損並列的第三、第四項損失。最終還是回到修復費用與污名價值減損這兩塊來呈現，不能疊加。
洽詢時可以先準備的東西
- 銀行的貸款條件回覆或婉拒紀錄，含成數與利率
- 同社區、同類產品近期的正常貸款成數水準
- 標的的委售紀錄：委託時間、開價、調價過程、看屋次數
- 同地區同類產品的平均銷售期間資料
- 瑕疵的鑑定報告與價格日期當時的修復狀態
- 瑕疵資訊是否已見報、上網或載入現況說明書
貸款條件由各金融機構自行核定，不同銀行結果可能不同。上述影響須逐案量化，並在估價報告書中敘明計算基礎。法律上能主張什麼，建議一併諮詢律師。