收益法怎麼用在瑕疵估價？租金、費用、折現率都要改嗎？

要改三個地方：總收入、總費用、折現率。只調其中一項，算出來的減損會失真。

收益法可採直接資本化法或折現現金流量分析法。瑕疵案件多半採後者，因為修復是一段有時間長度的過程，收入與費用逐年不同，用年度現金流才呈現得出來。

三個地方各自怎麼調

總收入以標的沒有瑕疵時的正常收益為基礎，再往下扣瑕疵造成的損失：檢測與修復期間的收入減損、修復完成後租金是否回不到原水準、以及租金成長率是否因此變慢。

總費用要加上期初修復費用，以及未來每年新增的維護費用。後者常被漏掉——像陰極防蝕設備的電費與保養費，是逐年發生的支出。

折現率要反映風險變高。具體來看三件事：這間房子的貸款成數可能降低、貸款利率可能提高、將來要脫手時的出售風險上升。三者都指向同一個方向，折現率要比正常標的高。

期末價值與期末資本化率

折現現金流量分析假設在分析期間結束時把不動產處分掉，取得期末價值。期末價值通常以分析期間結束後一期的淨收益，套用當時的收益資本化率，以直接資本化法估計。

瑕疵標的的期末收益資本化率應該比正常標的高，因為持有風險較高。但有一個容易搞錯的重點：要衡量的是期末處分當時的瑕疵情況，不是價格日期當時的情況。

理論上污名效果會隨時間經過而逐漸降低，若分析期間內瑕疵已完成修復，期末的資本化率就不該沿用期初那個帶著高風險溢酬的數字。但這只是理論方向，實際仍要依個案評估。

另外，折現現金流量分析的期間以十年為原則。有租約剩餘期間不足十年、標的訂有明確收益期限、或其他特殊情形時可以調整，但要敘明理由。

三個價值與一條必須驗算的恆等式

收益法評估瑕疵價值減損時，會算出三個東西：

三者之間有一條恆等式：

瑕疵價值減損 ＝ 正常情況價值 － 瑕疵情況價值 ＝ 修復費用 ＋ 污名價值減損

估價師在評估時必須驗算結果是否符合這條式子，並在估價結論中敘明。

這條驗算不是形式。左右兩邊是從不同路徑算出來的：左邊來自兩次現金流折現的差額，右邊來自工程費用加上污名評估。兩邊對不起來，代表某一項參數重複計算或漏算了——最常見的就是修復費用在費用面扣了一次，又在污名那一塊算了一次。

三個常見誤解

「租金沒掉，就沒有收益損失。」 租金水準只是其中一項。施工期間的空置、租金成長變慢、期末處分價格變低，都是收益面的損失。

「折現率調高就夠了，不用再改租金。」 這會把所有損失都塞進一個參數，看不出損失的組成，也無法驗算恆等式。三個地方各自反映各自的影響。

「期末資本化率就用期初那個。」 期末資本化率要反映期末當時的瑕疵狀況。分析期間內若已修復，仍沿用期初的高風險溢酬，會低估期末價值。

洽詢時可以先準備的東西

• 標的現有租約、租金與近三年的租金與空置紀錄
• 同地區同類產品的市場租金行情資料
• 修復工程的預估工期，以及施工期間是否須停止使用
• 期初修復費用報價，以及修復後每年新增的維護費用概估
• 已洽詢銀行的貸款成數與利率條件
• 管理費、房屋稅、地價稅、保險費等既有費用資料

收益法的各項參數須依個案市場資料決定，並在估價報告書中敘明來源。法律上能主張什麼，建議一併諮詢律師。