協議價購的法律要求明確：土地徵收條例第十一條規定，需用土地人申請徵收前應先協議價購，應依市價與所有權人協議，而市價指市場正常交易價格。國有非公用不動產的租金則是另一套——法定公式算的是與稅基連動的金額，不是市場租金。
協議價購有一份專屬的估價指引
全聯會訂有第十號公報「土地徵收前協議價購估價指引」（一一一年三月修正通過），把幾件容易搞錯的事講死了：
- 依循順序：先依不動產估價技術規則，規範不足時才參考土地徵收補償市價查估辦法。順序不能顛倒。
- 價格種類：以正常價格為原則。
- 公共設施保留地：以毗鄰非公共設施保留地的平均市價評估為原則，並與技術規則第九十七條（毗鄰土地使用分區、使用強度差異及價值減損）的結果從高計算。
- 非公設保留地：以變更前的土地使用管制為基礎，不考量變更後的預期效益與使用限制；但委託者另給估價條件並在報告書敘明者不在此限。
- 不反映徵收本身：不考量徵收造成的地價變動；比較標的若含徵收利益，依技術規則第二十三條做情況調整。
- 價格日期：訂在協議價購前六個月內，與協議日期相隔不超過六個月為原則；逾期得由原事務所出具價格變動意見書變更價格日期，最長自價格日期起算一年。市場有重大變動時應重新查估。
有四種情況必須寫進估價條件
同一份指引要求，下列情形要在估價條件敘明並與需地機關溝通：土地預為分割視為一宗或合併估價、標的與鄰地有合併使用效益、僅取得原使用範圍一部分而剩餘土地或建物效益降低、公保地變更前的使用價值高於前述評估結果。
比較標的的選取也有限制：不宜採用以抵稅或容積移轉為目的的案例；其他協議價購的成交案例因毗鄰地條件不同、價格基礎不同，不宜直接拿來比較。
國有非公用不動產租金：先分清楚是哪一種出租
以下依國有非公用不動產出租管理辦法，其他公有不動產另有規定。逕予出租的年租金依第五條，用租金率乘當期土地申報地價總額或房屋課稅現值計算——那是計收金額本身，不是下限。標租才有下限：第八條的訂約權利金底價不得低於逕予出租年租金乘年期，第九條的年租金底價不得低於逕予出租年租金。
申報地價與房屋現值是稅基，不是市場水準。不論走哪一條，要知道市場租金都得另行評估。
要評市場租金時，回到技術規則：
- 第一百三十條要求以實質租金為原則：不只每期租金，還要加計押金、保證金、權利金及其他運用收益。公產標租常收訂約權利金，別漏。
- 第一百三十一條要求區分新訂與續訂租約，第一百三十二、一百三十三條各給方法；續訂另有四種路徑，包括就原契約租金淨收益按變動趨勢調整。
三個常見誤解
「政府開的價就是定案，沒得談。」 法定要求是依市價協議，協議內容應作成書面並記明結果；未達成協議要記明理由送交中央主管機關。價格有依據可以談。
「隔壁那塊地的協議價購成交價，可以直接拿來比。」 第十號公報明文不宜直接使用：各筆土地毗鄰條件不同，價格基礎不相同。
「租金用申報地價算出來，就是行情。」 那是與稅基連動的計收方式，不是市場水準，要另行估計。
洽詢時可以先準備的東西
- 土地與建物登記謄本、地籍圖、土地使用分區證明
- 是否為公共設施保留地，毗鄰土地的使用分區
- 興辦事業計畫與用地範圍圖；預定的協議日期
- 取得範圍是全筆或一部分，剩餘土地的形狀面積
- 租賃案件：現有契約、租期、押金與權利金約定、調租條款
個案認定以主管機關或需用土地人依法定程序決定者為準。協議不成後的徵收程序與救濟，建議諮詢律師。