判定看的是持有目的，不是物件是什麼。同樣一棟辦公大樓，自己辦公就不是投資性不動產，整棟出租收租金就是。定義在各業別的財務報告編製準則裡：為賺取租金或資本增值或兩者兼具，由所有者持有或由具使用控制權的承租人持有之不動產。土地或建築物的全部或一部都算。
排除的是兩種：一種是用於商品或勞務之生產或提供，或供管理目的而持有的，那屬於不動產、廠房及設備；另一種是在正常營業中出售的，那屬於存貨，營建業的待售房地就是這一類。
三部準則的定義不完全一樣
| 準則 | 承租人持有的部分怎麼寫 |
|---|---|
| 證券發行人財務報告編製準則 | 由所有者所持有或具使用控制權承租人所持有之不動產 |
| 公開發行銀行財務報告編製準則 | 同上 |
| 保險業財務報告編製準則 | 由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產 |
保險業的寫法較窄。判定前先確認自己適用哪一部準則，這一點在委託估價時也要先講清楚，因為後續的估價方法與報告格式也跟著業別走。
三種最常判錯的情形
一部自用、一部出租。 建築物的一部分可以單獨出售者，該部分單獨判定；不能單獨出售者，只有在用於生產、提供商品或服務、為管理目的所持有的部分屬不重大時，整體才算投資性不動產。這是逐案判斷，不是按樓地板面積比例切一半。
尚未決定用途的土地。 企業持有但尚未決定用途的土地，視為為獲取資本增值而持有，屬投資性不動產。這一點常被誤以為「還沒用的地就先掛在不動產、廠房及設備」。
建造中的不動產。 若無法可靠決定建造中投資性不動產的公允價值，但預期建造完成時能可靠決定，在公允價值能可靠決定或建造完成兩者較早者之前，應按成本衡量。不動產估價師公會全國聯合會第七號公報明定這段期間不適用該公報；但開發中不動產於取得建造執照並進行開發後，應依國際會計準則第四十號第五十三段辦理，並於當年度估價報告書附註說明此變動。
判對了會少走很多路
分類結果決定三件事：後續衡量要用成本模式還是公允價值模式、每年要不要取得估價報告、報表附註要揭露到什麼程度。分類錯了，後面全部要重來，而且會影響已公告的財務報告。
常見誤解
「租出去的就是投資性不動產。」 不動產、廠房及設備的定義本身就包含「出租予他人」。關鍵在持有目的是賺取租金，還是支援自己的營運。自己擁有並經營的飯店，提供給顧客的服務對整體協議而言屬重大，是自用不動產。
「營建業蓋好的房子沒賣掉，就變投資性不動產。」 在正常營業中出售的屬存貨。要改分類，是持有目的真的改變了，不是賣不掉。
「投資性不動產一定要重估。」 只有後續衡量選公允價值模式才要。選成本模式者，是在資產負債表日評估有無減損跡象。
洽詢時可以先準備的東西
- 公司類型，以及適用哪一部財務報告編製準則
- 標的的土地建物登記謄本、使用執照與現況照片
- 目前的使用情形：自用、出租、閒置、興建中，各占多少
- 現行租賃契約的重要條款與租期
- 目前在財務報告上的分類科目，以及何時開始如此分類
分類判定是會計判斷，最終要由貴公司會計主管與簽證會計師認定，估價師的角色是在分類確定之後評估價值。本文所列條文為查核日當期版本。國際會計準則第四十號的細部規定以金融監督管理委員會認可之版本為準。