企業什麼時候一定要委託不動產估價師？

企業找估價師，多數時候不是因為想知道值多少，是因為法規要求。兩種情形會強制：財務報告上的投資性不動產採公允價值模式，以及公開發行公司買賣不動產達一定金額。第三種是清算分派賸餘財產——法律沒有明文要求估價報告，但實務上少不了。

投資性不動產選了公允價值模式就要估價

投資性不動產的後續衡量可選成本模式或公允價值模式。選公允價值模式，就要依所屬業別的財務報告編製準則取得估價。三部準則的門檻差很多：

證券發行人還有一層：單筆達總資產百分之十以上者，三條路擇一——二家以上專業估價師的報告、聯合估價師事務所二位估價師的報告，或一位估價師的報告加會計師的合理性複核意見。

買賣不動產達門檻，簽約前就要有報告

公開發行公司取得或處分不動產、設備或其使用權資產，交易金額達實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具的估價報告。

先確認在不在除外範圍。 四種情形不適用：與國內政府機關交易、自地委建、租地委建，以及取得或處分供營業使用之設備或其使用權資產。租一台生產設備來用，就落在最後這一類。

不在除外範圍的，還有三件事容易漏：

• 交易金額達新臺幣十億元以上，應請二家以上專業估價者估價。
• 估價結果與交易金額差距達交易金額百分之二十以上，或二家以上估價結果差距達交易金額百分之十以上，應洽會計師表示具體意見。但取得資產的估價結果都高於交易金額，或處分資產的估價結果都低於交易金額者，不在此限。
• 估價報告日期與契約成立日期不得逾三個月；事實發生日是簽約日、付款日、董事會決議日等日期孰前者。

清算分派賸餘財產，法律沒強制但少不了

公司法第二十四條規定，解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；第八十四條把分派賸餘財產列為清算人的職務之一。條文沒有要求委外估價，但不動產通常是賸餘財產裡金額最大的一項，價值認定直接決定各股東分到多少，也常是日後爭訟的起點。

常見誤解

「我們沒上市櫃，這些規定跟我無關。」 取得或處分資產處理準則適用的是公開發行公司，不限上市上櫃。

「先簽約，估價報告之後再補。」 準則寫的是事實發生日「前」取得。只有建設業在有正當理由未能即時取得時，才得於事實發生之即日起算二週內取得。

「找一家估價就夠了。」 三億、十億、總資產一成是三個不同的門檻，適用哪一個要看貴公司適用哪一部準則。

洽詢時可以先準備的東西

• 公司類型（上市櫃、興櫃、非上市櫃公開發行、銀行、保險業）與最近期實收資本額、總資產金額
• 標的的土地建物登記謄本與使用執照
• 這筆不動產目前在財務報告上的分類，以及打算採哪一種模式
• 交易的預定簽約日、董事會決議日與付款日

各業別財務報告編製準則與取得或處分資產處理準則都由金融監督管理委員會主管，修正頻繁，本文所列為查核日當期條文。實際適用哪一部準則、在不在除外範圍、要不要取得二家報告，請以貴公司簽證會計師及主管機關意見為準。