容積移轉的規定,各縣市有什麼不一樣?

中央只訂框架,可移入多少、代金怎麼評、要先做哪一件,由各直轄市、縣(市)依都市計畫容積移轉實施辦法第四條自訂審查許可條件。本文比較六都與新竹市的臨路寬度分級、代金評定方式與申請順序。

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中央只訂框架。同一塊地在不同縣市申請容積移轉,可以移入多少、代金金額怎麼評定、要先辦哪一件,答案都不一樣。差異不是行政慣例,是法規授權:都市計畫容積移轉實施辦法第四條明定,直轄市、縣(市)主管機關得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序,訂定審查許可條件,經都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過後實施。

三成是中央的原則,地方按臨路寬度再分級

實施辦法第八條寫可移入容積以不超過基準容積百分之三十為原則,特定地區至多百分之四十。地方把上限拆成級距,主要看接受基地臨接已開闢計畫道路的寬度。

縣市 可移入容積上限的分級方式
桃園市 臨接十公尺以上百分之三十、八至十公尺百分之十五。接受基地面積應超過一千平方公尺
臺中市 整體開發以外地區:八至十二公尺百分之十、十二至十五公尺百分之十五、十五至二十公尺百分之二十、二十公尺以上百分之三十
高雄市 先按基地類別定上限,再按路寬分級。第六點第一項第一款、第四款之基地:八至十二公尺百分之二十、十二至十五公尺百分之二十五、十五公尺以上百分之三十;第二款百分之十至十五;第五款八公尺以上一律百分之十
新竹市 十五公尺以上百分之三十、十至十五公尺百分之二十、七點二至十公尺百分之十

臺南市另按使用分區與臨接長度分為一成、二成、三成。新北市不設路寬級距,但接受基地面積須達五百平方公尺、連接道路八公尺以上。臺北市不做路寬分級,改以區位圈定:距捷運站出入口八百公尺內且面臨八公尺以上已開闢計畫道路,或距已開闢公園綠地五百公尺內且臨接十五公尺以上計畫道路——路寬仍是門檻,只是不拿來分級

代金怎麼評定,三種統計值都有人用

臺南、桃園、高雄的代金公式同樣是「含折繳代金移入容積之接受基地價格,減未含者」,但評定方式不同:臺南經公會協審後採平均數,臺中與高雄採中位數,新竹以最高價為原則。

順序錯了會被退件

  • 桃園市:接受基地位於都市計畫書規定的增額容積適用範圍者,應優先申請增額容積,全數申請後始得辦理容積移轉。
  • 高雄市:應優先適用容積移轉並達可移入容積百分之八十後,始得申請容積獎勵,且獎勵累計不得超過基準容積百分之二十。依都市更新條例申請、或在一一六年五月三十一日前依危老條例申請容積獎勵者,不適用這個順序。
  • 臺北市:移入之容積量應有百分之五十以上以繳納代金方式辦理。
  • 臺南市:可移入容積經都市設計審議增加超過基準容積百分之三十者,超過部分至少半數應折繳代金。

常見誤解

「中央寫三成,我的基地就能移三成。」 三成是原則上限。地方再按路寬、面積與分區分級,不少情形實際只有一成或一成五。

「代金三家估價取平均就是了。」 沒有全國統一做法,四個縣市三種統計值,見上節。

「先把容積獎勵談定,再補容積移轉。」 高雄市反過來,要先移轉到可移入容積的八成才准申請獎勵(例外見上節)。桃園市則要先把增額容積申請完。

洽詢時可以先準備的東西

  • 基地地號、面積、使用分區與基準容積
  • 臨接計畫道路的寬度、連續臨接長度,以及是否已開闢
  • 基地所在的細部計畫書:增額容積、禁止容積移轉或整體開發的規定
  • 已申請或打算申請的容積獎勵項目與額度

還有一層要注意:都市計畫書排在地方要點前面——臺中市要點就明定總增加容積上限先依各細部計畫書所載規定,未載明才適用要點公式。各縣市要點修正頻繁,本文所列為查核日當期規定;實際可移入容積與代金金額以主管機關核定結果為準。

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