容積移入前、後評估的都是素地價格，所以原則上以土地開發分析法為主，再參酌比較法或其他方法共同決定。不動產估價技術規則第十四條要求兼採兩種以上方法；確實只能採一種的，要在估價報告書中敘明理由。
搭配哪一種，看開發後是什麼產品
- 住宅、辦公、店面：土地開發分析法必用，搭配比較法為優先，收益法次之。
- 商場、百貨、旅館：土地開發分析法必用，因為是收益性不動產，應併採收益法的直接資本化法或折現現金流量分析法，比較法次之。
- 其他產品：依開發後產品性質決定。
土地開發分析法在算什麼
技術規則第七十條把它定義成：估算開發或建築後的總銷售金額，扣除開發期間的直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前的土地價格。
第七十一條把程序拆成八個步驟，從確定開發內容與預期開發時間，到估算可銷售面積、總銷售金額、各項成本費用，再選擇利潤率與資本利息綜合利率，最後計算出價格。第七十六條界定成本項目：直接成本是營造或施工費；間接成本是規劃設計費、廣告費與銷售費、管理費、稅捐及其他負擔。
所以這是一條反推：從賣得掉多少錢，一路扣回來，剩下的就是地價。
容移前的量體，不是把樓層等比例縮小
樓地板面積應依都市設計審議核定報告書所載的移入前後樓地板面積為準；同時是都市更新案件時，還要與都市更新事業計畫內容比對，不一致時由估價師依專業參採並敘明。
減掉移入容積之後要怎麼重新規劃，有幾個原則：
- 容移前後的建蔽率相同。
- 減少的容積由頂層依次向下遞減。
- 調整後的銷坪比要與容移後相同（銷坪比指不含車位的銷售面積與總容積樓地板面積的比值），並盡量維持接近的地下室開挖率；兩者不同時應敘明理由。
- 地下層以原車位設置原則為準，開挖率與開挖層數由估價師合理設定。
第三點是關鍵。容積變多，戶數與車位需求跟著變多，可能要多挖一層地下室——但地下層增加的是營造面積，不增加銷售面積，成本上去、地價被壓低。如果不同步調整地下開挖，兩個價格的差額就不再純粹反映移入容積的價值。
比較法要過的三個關卡
- 調整率上限：技術規則第二十五條規定，任一單獨項目的調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十，應判定差異過大並排除該比較標的。除非標的性質或區位特殊、缺乏市場交易資料並於報告書敘明。
- 比的是允建容積：要查證比較標的交易當時的允建容積或實際容積是否與法定容積不同，並以允建或實際容積為比較基礎。
- 持分案例：比較標的若為持分交易，要注意是否需作情況調整並敘明理由。
三個常見誤解
「土開法是估價師自己假設出來的數字。」 面積來自核定報告書與建築設計圖說，成本項目由技術規則第七十六條界定，程序由第七十一條規定。可以爭論參數合不合理，但不是自由心證。
「容移前就是把容積乘以比例縮一縮。」 那樣算出來的差額會失真。容移前是一組受限的重新設計，要同時顧到銷坪比、車位配置與地下開挖。
「只要用一種方法就夠了。」 技術規則第十四條的原則是兩種以上，只用一種是例外，而且要在報告書中敘明理由。
洽詢時可以先準備的東西
- 都市設計審議核定報告書（含移入前後樓地板面積）
- 建築設計圖說：各層平面、用途、地下開挖層數與車位數
- 都市更新事業計畫（若併案）
- 開發後的產品定位：住宅、辦公、店面、商場或旅館
- 申請人的產權計算方式與銷坪比、公設比、車位面積資料
各直轄市、縣（市）對容移前規劃、參數採用與報告書格式另訂有作業規定，內容不盡相同，應以接受基地所在地當期規定為準。