這是會計政策的選擇，不是逐案挑。國際會計準則第四十號第三十段規定，企業應選擇公允價值模式或成本模式作為會計政策，並將所選定的政策應用於所有投資性不動產。而且方向幾乎是單行道：同準則第三十一段寫明，自公允價值模式改為成本模式，高度不可能產生更攸關之表達。
兩種模式差在哪
成本模式是依國際會計準則第十六號處理，也就是成本減累計折舊與累計減損。公允價值模式則是按公允價值衡量，公允價值變動產生的利益或損失，應於發生當期認列為損益——這代表房地產行情會直接進損益表。
選了公允價值，方法不是自己挑
以證券發行人為例，財務報告編製準則第九條寫死了：公允價值之評價應採收益法；未開發之土地無法以收益法評價者，應採用土地開發分析法。全聯會第七號公報再往下收緊，明定應以收益法中之折現現金流量分析法為兼採方法之一，並以折現現金流量分析法評估的收益價格作為最終價格結論。
三個參數也被寫死：
- 現金流量：應依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標的租金行情評估，並排除過高或過低之比較標的。有期末價值者，得加計該期末價值之現值。
- 分析期間：收益無一定期限者，以不逾十年為原則；收益有特定期限者，依剩餘期間估算。
- 折現率：限採風險溢酬法，以一定利率為基準加計個別特性估算。所稱一定利率為基準，不得低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼。
保險業走的是另一套
保險業財務報告編製準則第九條規定：公允價值之評價應採收益法或成本法。已訂定超過一年以上租賃契約者，應採收益法，且分析期間不得逾物理耐用年限；未訂定超過一年以上租賃契約，或契約終止、解除、失效已超過一年以上者，應採用成本法。折現率同樣限採風險溢酬法，但基準是二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加五碼，比證券發行人高。
第七號公報另加兩項：訂有超過一年以上租約者，應兼採折現現金流量分析法；採成本法窒礙難行時，得改採適當方法並敘明理由。
公開發行銀行則沒有指定評價方法，只要求委外估價時應以正常價格作為公允價值評估之依據，不得以限定價格、特定價格或特殊價格進行評估。
常見誤解
「選成本模式就不用估價了。」 成本模式免的是逐年重估，不是免掉全部。國際會計準則第四十號第三十二段規定，無論是為衡量目的或揭露目的，所有企業都應決定投資性不動產之公允價值。
「成本模式就是殘值算零。」 殘值假設為零是例外規定：企業無法持續可靠決定公允價值時，被迫改依國際會計準則第十六號成本模式衡量，那種情況下殘值才假設為零。主動選擇成本模式者依第五十六段處理，不適用這一條。
「今年行情不好，改回成本模式就好。」 會計政策變動要能提供可靠且更攸關的資訊才准變更，而準則已明講反向變更高度不可能達到這個標準。
洽詢時可以先準備的東西
- 適用哪一部財務報告編製準則，以及目前採用的模式與開始採用的年度
- 現行租賃契約全部條款：租期、租金、免租期、押金、調租機制
- 過去三到五年的實際租金收入與空置情形
- 各項費用明細：房屋稅、地價稅、保險費、管理維護費、修繕支出
- 前一期的估價報告與財報附註揭露內容
模式選擇與變動屬會計政策事項，應由貴公司會計主管與簽證會計師決定。本文所列為查核日當期條文，各業別準則修正頻繁，實際適用以主管機關現行規定為準。國際會計準則第四十號之細部規定，以金融監督管理委員會認可之版本為準。