要點第十二點的文字是：基準地地價應兼採比較法、收益法、成本法或其他適當之估價方法二種以上方法，依不動產估價技術規則規定查估之；但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此限。求取的價格種類是正常價格。
「二種以上」是門檻，「三種」是另一回事
要點自己只寫二種以上。實務上會看到某些點位被要求採三種方法，那是主辦機關在年度作業規定或作業手冊裡另外指定的，不是要點的文字。承接時要看清楚招標文件是依哪一份要求。
方法的搭配也有慣例。基準地查估的對象是素地，所以可建築用地以比較法與成本法中的土地開發分析法為主；非建築用地以比較法為主，具收益性者採收益法。這一段出自作業手冊，不是要點的文字。
另一個容易讀錯的地方：但書的門檻是「不能採取二種以上方法」，不是「不能採取三種」。條件成立時要在報告表決定理由欄位敘明。
價格種類只有一個答案
正常價格的定義不在要點，在不動產估價技術規則第二條第一款：具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
技術規則第六條另要求估價應註明價格種類。基準地求的是正常價格，不是限定價格或特定價格。
比較標的的選取順序，和一般房地估價不同
因為要估的是素地，作業手冊的比較標的優先順序是：素地優先；同一供需圈內找不到合適素地時，退而選透天住宅，且以屋齡較舊者優先。屋齡越舊，建物殘值越小，房地分離時被拆掉的那一塊越小，推回土地的誤差也越小。
如果同一供需圈連透天實例都沒有，才選區分所有建物，並以實例的現況容積（建物面積與土地持分面積的比率）與基準地的允建容積（基準容積加免計容積）接近者優先。
不論選哪一類，技術規則第十二條的四項蒐集原則都要先過：價格屬正常價格或可調整為正常價格、位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區、使用性質或使用管制相同或相近、價格形成日期與價格日期接近。
先分再推，還是先推再分
房地實例要變成素地單價，中間一定要做房地分離。次序有兩種：
- 先分再推：先把每一件房地實例拆出土地部分，再單獨拿土地去做比較、推估基準地的素地價格。這是土地貢獻說的作法。
- 先推再分：先用房地比較推估，最後才拆分。要一併處理建物條件，計算較複雜。
一〇八年版作業手冊的書表採先分再推，所以每一件比較標的都要各自填載房地分離的欄位。
拆分的依據是技術規則第九十九條：勘估標的之基地價格等於房地價格減去建物成本價格，再除以基地面積得基地單價。實例屬區分所有建物時，依第一百條先求基地權利價格與基地權利單價，再乘以平均地價分配率、除以該區分所有建物之地價分配率，還原成基地單價。
把第九十九條展開，可以看出一個很有用的關係：基地單價等於現況容積乘以（建物平均銷售單價減建物成本單價）。其他條件不變時，現況容積的差異率就等於地價的差異率。
三個常見誤解
「基準地一律要用三種方法估。」 要點第十二點寫的是二種以上。三種是個別主辦機關另行指定的要求。
「找不到素地就沒辦法估。」 有順序可以退：透天住宅、再退到區分所有建物，但要做房地分離並注意容積差異。
「房地實例的單價扣掉建物成本就是地價。」 方向對，但區分所有建物還要經過地價分配率還原。少了那一步，拿到的是該戶的基地權利單價，不是整宗的基地單價。
洽詢時可以先準備的東西
- 基準地的基準容積、免計容積與現況使用情形
- 近期同一供需圈的素地、透天成交實例
- 若只能用區分所有建物：全棟的建物面積與土地持分面積
- 全棟建物成本價格與房地總價格的推估資料
- 主辦機關本年度指定的估價方法數量與書表格式
估價方法的採用與權重須由不動產估價師依個案判斷，並依技術規則第十五條敘明決定理由。書表欄位與房地分離的填載方式，以主辦機關當期提供的作業手冊為準；本文未核對手冊原文。