比較法、收益法、成本法都可以用來評估瑕疵造成的價值減損，切入角度不同，不是擇一的關係。不動產估價技術規則第十四條原則上要求兼採兩種以上，只有情況特殊且在報告書中敘明時才能只用一種。
三種方法各自怎麼抓到瑕疵
| 方法 | 瑕疵從哪裡進入計算 | 適合的情況 |
|---|---|---|
| 比較法 | 個別因素調整，或直接拿有同類瑕疵的交易案例來比 | 找得到同類型瑕疵的成交案例 |
| 收益法 | 租金收益損失、修復成本、折現率三處同時反映 | 標的具收益性，有租賃行情可查 |
| 成本法 | 以退化反映瑕疵對效用的影響，扣除修復成本後拆出污名那一塊 | 缺乏交易與租賃資料，但重建成本可估 |
成本法值得多說一句。技術規則第六十四條寫明，因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，得不予計入或於折舊中扣除並敘明。瑕疵正是其中一種特殊狀況。
為什麼瑕疵案件常常只剩一種方法
最容易卡住的是比較法，原因有兩個：
第一，具替代性的比較標的太少。 同一供需圈、同一類瑕疵又剛好成交過的案例本來就不多。技術規則第二十七條要求三件以上，湊不到就用不了。
第二，調整率會爆掉。 技術規則第二十五條規定，單一項目調整率大於百分之十五或總調整率大於百分之三十，就要判定差異過大而排除。拿正常案例來比瑕疵標的，瑕疵這一項往往一口氣就超過百分之十五。
這兩件事合起來，說明了為什麼瑕疵估價要另外發展出「瑕疵實例」的作法：找有同樣問題的案例來比，而不是硬調整正常案例。
收益法也會卡：標的若非收益性不動產、沒有租賃實例，或費用與折現率參數難以掌握，就用不上。
市場資訊不足時還有哪些工具
當瑕疵特殊、市場缺乏足夠資訊時，實務上允許借助其他研究方法取得估價所需資訊：文獻回顧、條件評價（訪談、問卷）、成對買賣案例分析、再出售分析、多元迴歸分析等。
但要注意兩件事。第一，這些是取得資訊的方法，不取代估價方法本身，最後仍要回到三大方法作價。第二，用了就要符合該方法的規範：問卷有抽樣要求、迴歸有統計要求，不能只寫「經訪談得知減損約一成」就當結論。
修了沒修，算出來的東西不一樣
價格日期當時的修復狀態，決定「污名價值減損」涵蓋到哪裡，要分三種：
- 已修復：「假設沒有瑕疵的價值」減「修復後的價值」，修復費用另外花掉，不在差額裡。
- 未修復、但值得修復：「假設沒有瑕疵的價值」減「未修復時的價值」，得到的是整個瑕疵價值減損，裡面含著修復費用，要再扣掉才是污名那一塊。
- 不值得修復（費用高得不合理或技術難以根治）：沒有修復支出可切，此時才用整個差額，並須在報告中敘明。
中間那種最容易出錯：拿未修復案例的減損率直接當污名減損率，等於把修復費用算兩次。訴訟時吵的差距就是這一筆。
三個常見誤解
「瑕疵估價沒有標準方法，全看估價師怎麼說。」 不是。方法架構、調整率上限、比較標的件數，技術規則都有明文，瑕疵案件一樣要遵守。
「找不到案例就用問卷問幾個仲介。」 訪談與問卷可以取得資訊，但要符合該方法的規範，並回到估價方法的架構裡作價。
「兩種方法算出來不一樣，表示有一種錯了。」 不同方法本來就有差距。技術規則要的是就差異顯著者重新檢討並說明價格怎麼決定，不是數字相同。
洽詢時可以先準備的東西
- 瑕疵的鑑定報告，以及價格日期當時是否已修復
- 目前使用狀態；若有出租，附租約、租金與空置紀錄
- 同社區或鄰近地區是否有同類瑕疵的成交或求償案例
- 估價目的，以及對方是否另有估價報告
採用哪些方法須依個案資料完整度決定，並在報告書中敘明理由。法律上能主張什麼，建議諮詢律師。