法律上並沒有「凶宅」這個定義。 實務上大家引用的，是內政部 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋，而那則函釋是為了處理不動產說明書的應記載事項而發，範圍訂得相當窄。
市場上認定的凶宅，範圍比函釋寬得多。所以會出現一種情況：某個物件在函釋的定義下不算凶宅，但市場避之唯恐不及，價格照樣受影響。這兩件事要分開看。
函釋訂的三個要件
依該函釋，凶宅指的是同時符合以下條件的情形：
- 在賣方產權持有期間發生。
- 發生凶殺或自殺而死亡的事實，不包括自然死亡。
- 在建築改良物的專有部分（包括主建物及附屬建物）陳屍，或在專有部分有求死行為致死（例如從該專有部分跳樓）。
有一個明文排除：在專有部分遭砍殺，但陳屍他處（未陳屍於專有部分）者，不包括在內。
三個要件缺一不可。這也是為什麼函釋的範圍比一般人想的窄很多——前屋主持有期間以外發生的、自然死亡的、在公共區域發生的，都不在裡面。
兩個容易搞混的情境
從自家陽台跳下、陳屍中庭公設。 求死行為發生在該戶的專有部分，所以該戶符合函釋定義；但社區內其他住戶不符合。
從頂樓跳下、陳屍中庭。 頂樓與中庭都是共用部分，沒有特定的專有部分發生求死行為，因此在函釋的定義下，整棟都不算。
這兩個情境結果完全不同，差別只在「求死行為發生在誰的專有部分」。但要注意，函釋算不算是一回事，市場會不會反應在價格上是另一回事——後者才是估價要處理的。
估價上看的是什麼
估價師站在公正第三方的立場，分析的是市場上多數潛在交易者的看法，判斷最有可能發生的交易價值。函釋的定義不侷限估價師的判斷；不動產在市場上究竟有沒有價值減損，才是評估的主要考量。
凶宅是全聯會第九號公報列舉的瑕疵事項之一，要先確認污名效果顯不顯著，才進入金額評估。
實務上影響減損程度的因素包括：
- 事件的發生過程：性質、手段、是否涉及他人
- 發生時間：年代久遠的案件，對房價的影響通常小於近期發生的
- 發生位置：在該戶內、在同棟的其他樓層、在社區共用部分，影響範圍不同
- 媒體揭露程度：有沒有被報導、社區內外知悉的廣泛程度
- 市場替代性：同地段、同條件、無此事件的標的多不多；替代品越好找，污名效果越顯著
每一個案件都有特殊性，沒有可以套用的折價比例。
三個常見誤解
「函釋說不算，就不會影響房價。」 函釋是不動產說明書的記載標準，不是市場定價規則。不符合函釋定義但市場知情的物件，價格一樣可能受影響。
「只要死過人就是凶宅。」 函釋明文排除自然死亡，也排除在專有部分遭砍殺但陳屍他處的情形。而且必須發生在賣方產權持有期間。
「凶宅的折價有行情，大概打幾折。」 沒有。全聯會第五號估價通用原則把凶宅列為常見容易有污名效果的類型，但同一段明寫「實際是否有污名價值減損，仍可能因個案狀況而有差異」。發生過程、時間、位置與揭露程度都會改變市場反應，用一個比例套所有案件，在協商或訴訟上都站不住。
洽詢時可以先準備的東西
- 事件的發生時間、位置（哪一戶、哪一層、室內或公共區域）與已知的經過
- 事件是否曾被媒體報導，或在社區內公告
- 買賣契約、不動產說明書與現況確認書（特別是關於非自然身故的記載）
- 賣方的產權持有期間（登記謄本的取得時間）
- 同社區或鄰近的近期成交資料
- 這筆評估要用在哪裡：買賣協商、訴訟、或其他
事件是否構成法律上應告知的瑕疵、以及能主張什麼，屬法律判斷，建議一併諮詢律師；估價師評估的是價值減損金額。實際減損額須逐案分析。