房屋漏水會不會影響房價？減損金額怎麼估？

會不會影響，沒有單一答案。 關鍵有兩個：漏水能不能根除，以及市場上找不找得到可替代的標的。同樣的漏水，放在不同產品上會得到差距很大的結果。

替代性這一邊：北部老舊公寓多已接近經濟耐用年限，漏水接近常態，買方找不到「同條件但完全不漏」的替代品，價格反映有限。反過來，新建高價住宅本來就不預期會漏水，一旦發生，買方有大量替代標的可選，價值影響明顯放大。

估價上拆成兩塊

第一塊是修復費用。 這一塊相對明確，可由專業修繕廠商依損壞範圍與工法估算，有單據、可驗證。

第二塊是修復完成後可能仍然存在的污名價值減損。 房子修好了，但買方仍可能擔心復發、擔心牆體內部狀況、擔心轉手要揭露。

但漏水正好是「修得好就不折價」的典型。全聯會第五號估價通用原則舉的例子是：窗框變形、膠條老化或水管破損造成的滲漏，只要找得到漏水位置，換掉窗框、膠條或水管就能完整修復，修完無須揭露（這是估價指標上的判讀，賣方的告知義務是另一回事），與市場上其他物件無異、貸款也無困難——各項指標都不顯著，可預期修復後不發生污名價值減損。反過來，管道間漏水或查不出原因的，修不好或復發機率高，即使做了修復工程，仍預期會有污名價值減損。

所以順序是：先判斷污名效果顯不顯著，再談金額。 門檻是至少一項指標顯示可能造成污名效果；全部不顯著時，推定該瑕疵不造成污名價值減損。

評估時實際在看什麼

第五號估價通用原則列的五項檢驗指標，就是漏水案件實際在看的東西：

• 修復可行性：物理上、經濟上、權利上修不修得好。越修得好，污名效果越不顯著。
• 修復完善度：修好能不能回到原狀、日後會不會復發。越能回復，越不顯著。
• 資訊揭露度：潛在買方知不知道。揭露程度越高，越顯著。
• 市場替代性：同條件但沒這個問題的標的好不好找。越好找，越顯著。
• 融資困難度：貸款會不會比較難。越困難，越顯著。

漏水的位置與成因（外牆、屋頂、樓上住戶、管線）決定前兩項；產品定位與屋齡影響買方預期。

買方能不能要求減價

法律上的關鍵是賣方要不要負物之瑕疵擔保責任，分幾種情形：

賣方須負擔保責任時，買方得解除契約或請求減少價金；但依情形解除契約顯失公平者，買方僅得請求減少價金。若標的缺少賣方所保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵，買方也可以選擇請求不履行的損害賠償。

另外，減少價值的程度無關重要者，法律上不視為瑕疵。輕微滲漏未必構成可主張的瑕疵。

期限要特別注意

買方受領房屋後，應依通常程序從速檢查；發現應由賣方負擔保責任的瑕疵，應即通知賣方。怠於通知者，除通常檢查不能發現的瑕疵外，視為承認所受領之物。不能即知的瑕疵日後才發現，一樣要即時通知。

解除權或減少價金請求權，於買方依規定通知後六個月間不行使，或自房屋交付時起經過五年而消滅。賣方故意不告知瑕疵者，不適用前述六個月的限制。

洽詢時可以先準備的東西

• 漏水位置的照片、影片與發現時間
• 修繕廠商的估價單或已完成的修繕單據
• 買賣契約與現況說明書（漏水的勾選與註記）
• 通知賣方的紀錄（訊息、存證信函、函文）
• 房屋交付日期與社區管委會、樓上住戶的相關紀錄

漏水是否構成法律上的瑕疵、能主張什麼，屬法律判斷，建議一併諮詢律師；估價師評估的是價值減損金額。實際減損額須就個案的漏水態樣、修復狀況與市場條件分析。