基準地查估的對象是素地，但蒐集到的實例多半是房地。要把房地價格還原成土地單價，要過三關：先把車位拿掉、再把樓層位置的影響還原、最後把建物成本的折舊算對。任何一關做錯，素地單價就會整批偏掉。
第一關：車位先扣，價格和面積要一起扣
實例總價中含有車位時，應先扣除車位的價格與面積。只扣價格不扣面積，分母沒變、分子變小，單價會被低估；只扣面積不扣價格則相反。
第二關：地價分配率不是建物成本佔比
這一組名詞常被混用。技術規則第一百條第二項的公式寫得很明白：
該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率
也就是說，「全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率」只是公式裡的一個項，它本身不是地價分配率。兩者混為一談，還原出來的基地單價就會錯。
該比率的求法是全棟建物成本價格除以全棟房地總價格。實務上要取得全棟資料不易，一〇八年版作業手冊給了替代算法：以該區分所有建物的建物成本價格，除以經樓層別效用比調整後的該戶房地買賣價格。
樓層別效用比本身也不是自己訂的。技術規則第九十八條明定，樓層別效用比由全聯會按不同地區所蒐集之案例公告。
實例若只是整棟中的某一層或某一單位，要先衡量其樓層別效用比、據以調整計算基地單價，才能拿去和基準地比較。
第三關：建物成本的折舊
拆分時要減掉的是建物成本價格，成本價格要扣折舊。技術規則的規範分成三段：
- 耐用年數：第六十五條以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算；經歷年數大於經濟耐用年數時應重新調整。第六十六條把建物經濟耐用年數表交給全聯會按不同主體構造種類及地區公告。
- 殘餘價格率：第六十七條同樣由全聯會公告，並以不超過百分之十為原則；耐用年數終止後確實無殘餘價格者，計算折舊時不予提列。
- 折舊方法：第六十八條要求視建物特性及市場動態，選擇等速、初期加速或初期減速折舊路徑。基準地查估的實務作法是以等速折舊（定額法）為原則。
第六十八條第二項另給了觀察法的空間：按個別建物的實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素、觀察維修及整建情形，推估賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數求算耐用年數，並在報告書中敘明。用觀察法調整過，一定要寫理由。
特殊情況要留紀錄
比較標的若有特殊情況需要調整價格，應在房地分離欄位載明調整過程，並於備註欄敘明調整原因與調幅依據。基準地的書表是要送兩道專案小組審議的，調整過程寫不清楚，審議時第一個被問。
三個常見誤解
「地價分配率就是建物成本佔房地總價的比率。」 不是。後者是前者公式裡的一個項，見技術規則第一百條第二項。
「樓層別效用比可以自己依經驗訂。」 技術規則第九十八條明定由全聯會按不同地區公告。
「折舊用定額法就好，不必說明。」 第六十八條要求依建物特性與市場動態選擇折舊路徑；以觀察法調整賸餘耐用年數者，並應於報告書中敘明。
洽詢時可以先準備的東西
- 實例的車位價格、車位面積與登記方式
- 該戶的樓層、所在樓層別效用比與全棟平均樓層別效用比
- 全棟建物成本與房地總價的推估資料（或單戶替代算法所需資料）
- 建物主體構造種類、完工年月與實際維修整建情形
- 特殊交易情況的說明文件
全聯會公告的樓層別效用比、經濟耐用年數表與殘餘價格率會更新，應以查估當期的公告版本為準。房地分離的書表欄位與填載方式依主辦機關當期提供的作業手冊辦理；本文未核對手冊原文。